Nova opção:

IPCA + 4,95% ano ano

• Prestação inicial: R$ 2.050 (Renda de R$ 10.250, até 20%)
• Redução de 35%

IPCA + 4,45% ano ano

• Prestação inicial: R$ 1.930 (Renda de R$ 9.649, até 20%)
• Redução de 39%

IPCA + 3,95%  ao ano

• Prestação inicial: R$ 1.809 (Renda de R$ 9.045, até 20%)
• Redução de 43%

IPCA + 2,95% ao ano

• Prestação inicial: R$ 1.566 (Renda de R$ 7.830, até 20%)
• Redução de 51%

Fonte: Caixa Federal

Entenda como funcionará o novo sistema

O que é o novo financiamento imobiliário da Caixa?

O cliente poderá contratar um financiamento cuja taxa de juros terá dois componentes: uma taxa fixa, entre 2,95% e 4,95% ao ano, mais a variação da inflação (pelo IPCA mensal). Considerando a previsão do mercado financeiro de que a inflação termine o ano a 3,71%, isso significaria que o crédito imobiliário teria um custo ao redor de 6,71%. Para 2020, a expectativa de inflação é de 3,90%, o que levaria a taxa média para ao redor de 6,90%. A taxa sempre mudará conforme muda a inflação.

O banco financiará até 80% do imóvel e o prazo será de 30 anos. Além disso, parcela da renda comprometida poderá ser de 20%. Tradicionalmente os bancos permitem comprometimento de até 30% da renda com parcelamento da casa própria.

Essa taxa é menor que a cobrada pelos bancos atualmente?

Depende. Bancos têm concedido financiamentos com taxas prefixadas a partir de 7,99% ao ano mais TR (que atualmente está zerada). Nas linhas pró-cotista e Minha Casa, Minha Vida, que usam recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), as taxas são mais baixas. A expectativa, além disso, é que os juros caiam conforme a Selic é reduzida pelo Banco Central. A taxa básica de juros está em 6% ao ano e pode terminar 2019 em 5%, conforme projeções do mercado financeiro.

Sempre será vantajoso o financiamento pelo IPCA?

Só será vantajoso se a inflação se mantiver baixa porque é disso que depende o custo menor. Se a inflação disparar, o financiamento imobiliário poderá pesar no orçamento. A correção pelo IPCA, assim como na TR, será mensal. A diferença é que a TR oscila menos que a inflação.

Por que a Caixa conseguirá cobrar uma taxa fixa menor no financiamento nesse sistema e não consegue baixar o financiamento tradicional?

O que a Caixa planeja é criar um mercado de títulos de dívida de financiamento imobiliário. Vários contratos de créditos seriam emitidos e vendidos no mercado a uma taxa de juros fixa mais a inflação, em uma estrutura de remuneração parecida com títulos da dívida pública Tesouro IPCA+. Com mais dinheiro e sem a necessidade de carregar a dívida, o banco poderia emprestar mais, reduzindo o custo do dinheiro.

E por que não é possível fazer isso hoje?

Um dos motivos é que as fontes de dinheiro do setor imobiliário, a poupança e o FGTS, são corrigidas pela TR. O problema é que a TR não é um indicador levado em consideração pelos investidores para corrigir suas aplicações. Não haveria no mercado demanda por investimentos atrelados à TR.

Quem vai poder contratar o novo financiamento?

A ideia da Caixa é restringir o produto a consumidores de maior poder aquisitivo e que compram imóveis mais caros. Eles teriam maior capacidade de compreender e de acomodar no orçamento mensal as oscilações da inflação. O Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, continua com o sistema atual.

O que acontece se a inflação disparar, como já aconteceu muitas vezes no Brasil?

O custo do financiamento também sobe e a taxa pode ficar mais cara que o esperado pelo consumidor.

Poderei mudar para a taxa prefixada depois de aderir a um financiamento pelo IPCA?

Não. O consumidor precisa seguir pelo mesmo sistema. Em uma comparação, hoje o consumidor pode escolher o sistema de amortização do financiamento imobiliário, a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante, que reduz o valor das parcelas) ou a Price (que começa com parcelas mais baixas). Uma vez iniciado o financiamento, ele não pode trocar mesmo que mude para outra instituição financeira.

E será possível fazer portabilidade de crédito para outros bancos?

Dependerá dos outros bancos oferecerem a nova modalidade de financiamento. Por enquanto, eles afirmam que estudam o novo sistema e querem mais informações sobre o modelo.

Como funciona o crédito imobiliário em outros países?

Nos Estados Unidos, existem três modelos:
- Juros prefixados, como no Brasil;
- Juros pós-fixados (que acompanham a taxa de juros decidida pelo Fed, o banco central americano);
- Taxa híbrida: a taxa é prefixada por períodos mais curtos, três ou cinco anos, por exemplo. E após esse prazo, a taxa é revista para contemplar a mudança na taxa básica de juros. Lá os financiamento também costumam ser de 30 anos.

Na Europa, consumidores também encontram a possibilidade de contratar juros prefixados ou variáveis.

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